Como ya explicamos de manera genérica en nuestro artículo Arrendamientos renta antigua con fecha 7 de mayo, los alquileres de renta antigua son aquellos alquilados antes del 9 de mayo de 1985 (tanto viviendas como locales), y que venían regulándose por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU). A pesar de que estos contratos tenían un carácter indefinido, la entrada en vigor del “Decreto Boyer” reguló su extinción o finalización, aunque de manera diferente para las viviendas y para los locales comerciales. Por ello, hemos decidido redactar con más detalle ambos casos y, concretamente en este artículo, nos centraremos los locales comerciales.

La LAU, en sus disposiciones transitorias, hace tres distinciones:

• Contratos de vivienda y local de negocio firmados entre el 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995.
• Contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que el 1 de enero de 1995 seguían vigentes. Para más información respecto a los alquileres de renta antigua de vivienda, te recomendamos el artículo Fin de los alquileres de renta antigua: vivienda.
• Contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que el 1 de enero de 1995 seguían vigentes.

Pues bien, empezaremos a desgranar el contenido de la Disposición Transitoria Tercera LAU, donde establece la extinción y subrogación de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que el 1 de enero de 1995 seguían vigentes:

1. EXTINCIÓN Y SUBROGACIÓN DE CONTRATOS DE LOCAL CUYO INQUILINO ES PERSONA FÍSICA.

En estos casos, nos podemos encontrar ante dos supuestos:

• Inquilino fallece o se jubila después del 31 de diciembre de 2014: El contrato de arrendamiento finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación del inquilino. Sin embargo, si el cónyuge quiere subrogarse en el contrato para realizar la misma actividad, entonces el contrato seguirá siendo de renta antigua y se extinguirá a la fecha de fallecimiento o jubilación del cónyuge subrogado. No habrá posibilidad de posteriores subrogaciones. Como máximo, se pueden producir dos subrogaciones.
• Inquilino fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014: en este caso el contrato se extingue también en la fecha del fallecimiento o jubilación, excepto que las personas que la ley autoriza quieran subrogarse en el contrato. Estas personas que son: el cónyuge o, en su defecto, un descendiente del inquilino. Podrá haber dos subrogaciones sólo en el caso en que, falleciendo el inquilino antes del 31 de diciembre de 2014, se subrogue el cónyuge y también fallezca o se jubile antes del 31 de diciembre de 2014. En ese caso podrá subrogarse en el contrato un descendiente del inquilino (no necesariamente del cónyuge subrogado) y el contrato se extinguirá como muy tarde el 31 de diciembre de 2014 (o antes si este descendiente subrogado fallece o se jubila antes de esa fecha). Esta doble subrogación no podrá realizarse cuando se hubiera producido anteriormente al 31 de Diciembre de 1994 en el contrato una transmisión con arreglo al artículo 60 LAU de 1964.

2. EXTINCIÓN Y SUBROGACIÓN DE CONTRATOS DE LOCAL CUYO INQUILINO ES PERSONA JURÍDICA

En primer lugar, debemos tener en cuenta qué se entiende por “actividad comercial”: serán aquellas comprendidas en la división 6 de la tarifa del IAE, es decir, las dedicadas al comercio, restaurantes, hospedaje y reparaciones. Así pues, aquellos que tienen arrendado un local y se dedican a una de estas actividades, el 31 de diciembre de 2014 verán finalizar sus contratos, excepto en los casos en los que la actualización de la renta se hizo una sola vez, que se extinguirá el 31 de diciembre de 2019.

Si el arrendatario persona jurídica se dedica a una actividad no comercial, como máximo finalizará el contrato el 31 de diciembre de 2014.

3. TRASPASO Y EXTINCIÓN DE CONTRATOS DE ALQUILER DE LOCAL DE RENTA ANTIGUA

Finalmente, en los casos en que haya habido un traspaso, la fecha de éste afectará a la extinción de los contratos de alquiler de renta antigua, es decir, dependiendo de la fecha en que se produjo el traspaso, la fecha de extinción del contrato será una u otra.