Llamamos desahucio a aquel procedimiento por medio del cual el propietario (o usufructuario, etc.) de un inmueble (casa, local, etc.) recurre al juzgado para recuperar su propiedad cuando tiene uno de los siguientes motivos:

• Que el inquilino no pague
• Que el inquilino haya subarrendado o cedido el inmueble sin permiso del arrendador
• Que el inquilino haya realizado obras sin consentimientodel arrendador cuando éste fuera necesario
• Que el inquilino incumpla alguna de las cláusulas del contrato
• Cuando el contrato hubiese finalizado
• Cuando el ocupante se encuentre en el inmueble gratuitamente con o sin consentimiento del dueño (precario u ocupación).
• Etc.

Aunque las enumeradas anteriormente son de las más comunes, no son las únicas. Si tu caso no se encuentra entre los de arriba, puede que puedas recurrir a este procedimiento. O no. Habría que estudiar el caso concreto.

Cuando se produzca una de estas causas, el arrendador tiene derecho a que se resuelva el contrato y se le devuelva el inmueble pero, si esto no pasa y el inquilino no se va, entonces es cuando deberemos recurrir a la legalidad a través de una demanda de desahucio.

Ahora nos centraremos en el estudio del desahucio por impago de rentas, pues es el más habitual de todos.

1. Antes del desahucio

Antes que nada, debo plantearme mi objetivo:

• quiero que el inquilino se vaya?
• quiero, además de que se vaya, que me pague lo que me debe?
• si se va le perdono la deuda?
• no quiero que se vaya pero quiero que me pague lo que me debe?

En base a estas respuestas, nos decantaremos por un procedimiento monitorio o un juicio verbal. Una vez ya he decidido cuál es mi objetivo, debemos interponer la demanda de desahucio pero, antes de ello, aunque la ley no lo exige, es muy recomendable enviar una carta al inquilino solicitando nuestra pretensión (un burofax con certificado de contenido y acuse de recibo) por dos razones: para demostrar buena fe y para evitar la enervación del inquilino (evitar que paralice el juicio pagando lo que debe).

Lo que nunca debes hacer: cambiar cerradura, cortar la luz, agua, etc. pues el inquilino podría denunciarte por coacciones y esto alargaría y complicaría el proceso.

2. Desahucio

Aunque es cierto que con la nueva Ley de “desahucio exprés” (Ley 19/2009, de 23 de noviembre) ahora los procesos tardan menos, siguen siendo largos cuando se trata de recuperar un inmueble y más aun si no me están pagando. Dependiendo del juzgado, estará más colapsado o menos pero, en Ibiza, están tardando una media de 6 meses aproximadamente.

Para interponer la demanda, es necesario abogado y procurador y, además,

• Poder General para pleitos
• Contrato de arrendamiento
• Notificaciones que se han realizado previamente solicitando el cobro al inquilino.
• Recibos impagados o certificado (del banco) de los movimientos de la cuenta bancaria en la que se realiza el cobro de la renta.
• Copia de las escrituras de propiedad del inmueble.

Con toda esta documentación, se presentará la demanda para que el juzgado, aproximadamente en el plazo de un mes, notifique por Decreto la admisión fijando fecha de juicio así como de lanzamiento (día en que se irá a la vivienda para desalojar al inquilino). Una vez notificado esto, el inquilino puede:

• No pagar y quedarse en el inmueble
• Pagar lo que debe y entregar el inmueble
• Enervar la acción (si paga, puede seguir en el inmueble)
• No pagar y entregar el inmueble
• Oponerse a la demanda (se irá a juicio y el juez dictará Sentencia en base a las pruebas que aporten arrendador y arrendatario).

3. Lanzamiento

Una vez el juez ha dictado resolución (bien por Sentencia, bien por Decreto dependiendo del caso), hay que proceder al lanzamiento. Es decir, si el inquilino todavía no ha hecho entrega del inmueble, habrá que desalojarlo para que el arrendatario pueda recuperarlo.

Esta recuperación podrá ser voluntaria o forzosa: aquí ya sí podemos proceder al cambio de la cerradura porque tenemos el “permiso” del juez.

4. Ejecución de deuda

¡Por fin, ya hemos acabado con esta pesadilla! Lo único que nos queda para finalizar el proceso es solicitar la ejecución de deuda. Dicho en otras palabras: si después de todo esto el inquilino sigue sin haber liquidado su deuda, podemos solicitar al juez que embargue sus bienes para pagar las cantidades debidas.

Como siempre, cada caso es particular por lo que siempre es mejor estudiar cada caso concreto con un profesional, aunque espero que este artículo te haya servido para hacerte una idea de cómo funciona el proceso. Si es así, ayuda a más gente. ¡Compártelo!