Son muchas las consultas que llegan al despacho cada día con esta duda, y más con la creciente línea de negocio que ha supuesto el arrendamiento de viviendas, vacacionales o no, para los propietarios en zonas turísticas. Cuando alquilo mi casa a una persona todo el año, ¿tengo que hacerle una factura con IVA? ¿Me tengo que dar de alta como autónomo? ¿Y si se la alquilo una semana de vacaciones? ¿Y si le alquilo sólo una habitación? Ante diferentes supuestos, igual diversidad en las respuestas.

1. Arrendamiento de vivienda a particulares.  Según el artículo 20 de la Ley del IVA, están exentos los arrendamientos destinados exclusivamente a viviendas. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos. Por lo tanto, si yo alquilo una casa a un particular para que él viva, no deberé devengar IVA (porque el arrendatario es el consumidor final de la vivienda).
2. Arrendamiento de vivienda a empresa para sus empleados. En caso de alquilar una vivienda a una empresa para que ésta la ceda a sus trabajadores cuando es la compañía quien sufraga el gasto, sí que está sujeto a IVA ya que, para gozar de la exención, el uso de la vivienda ha de realizarse directamente por el arrendatario. Al no ser la empresa quien vivie ahí sino sus trabajadores, deberemos devengar IVA.
3. Arrendamiento de vivienda vacacional. Este es el caso más complejo pero más actual dado el creciente número de viviendas que se destinan a este fin: el alquiler por semanas. Dependiendo de si estoy arrendando como propietario o subarrendando la vivienda, el efecto será diferente. También dependerá de si con el alojamiento estoy ofreciendo otro tipo de servicios (lavandería, transporte, desayuno, etc.) y de a quién estoy arrendando la casa y por cuánto tiempo (¿1 semana? ¿6 meses?) En dependencia de las respuestas a estas preguntas, el alquiler podrá estar exento o no dependiendo de cada caso en concreto por lo que siempre es mejor consultar con un profesional en cada caso en particular.

Finalmente, nos surgen las siguientes dudas:

• ¿Debo darme de alta como autónomo?

Una vez más, dependerá del tipo de arrendamiento que estés haciendo (ver los 3 supuestos del apartado anterior). Si Soy un propietario particular que arrienda una vivienda a otro particular, no es considerado actividad económica por lo que no deberé darme de alta como autónomo. En caso contrario, habría que estudiarlo.

• ¿Tengo que pagar impuestos trimestrales?

De nuevo, si no estoy ejerciendo una actividad económica y el arrendamiento es de una vivienda habitual, no deberé pagar impuestos como el IVA por ello pero sí incluirlo en la declaración de la renta, aunque no como actividad económica, sino como rendimiento patrimonial o de capital, dependiendo del caso.

• ¿Cómo lo tendré que declarar en la renta?

Si ya hemos estudiado el caso y hemos visto que no es una actividad económica, no debes presentar impuestos trimestrales pero deberás incluirlo en tu declaración de la renta como rendimientos derivados de arrendamiento de bienes inmuebles. Hay que tener en cuenta las reducciones: los alquileres de vivienda tienen una reducción del 60% o del 100% si se alquila a personas entre 18 y 30 años (hasta que cambie la normativa).

Estos son muchos de los factores a tener en cuenta a la hora de gestionar arrendamientos pero, como siempre, se recomienda consultar con un profesional en la materia para analizar tu caso concreto. En ASSEM estaremos encantados de asesorarte.